Size Nasıl Yardımcı Olabiliriz?

Kentsel Dönüşüm Sürecinde Bilinmesi Gerekenler

14.03.2021

Kentsel dönüşüm, şehir dokusunu ve görünümünü düzenlemek, çarpık kentleşmeyi ortadan kaldırmak ve şehre yeni bir çehre kazandırmak amacıyla uygulanan işlemler bütünüdür. Eski, deprem yönetmeliğine uygun olmayan, riskli ya da şehrin dokusuna yakışmayan binaların yıkılarak yeniden yapılmasıyla gerçekleştirilen kentsel dönüşüm işlemleri, aynı zamanda binaların deprem ve doğal afetlere karşı daha dayanıklı hâle gelmesine de yardımcı olur. Devlet tarafından desteklenen ve ciddi planlamalar sonucunda uygulamaya geçilen kentsel dönüşüm işlemleri, bina ve daire sahipleri tarafından da dikkatle takip edilmelidir. Kentsel dönüşüm sürecinde bilmeniz gereken tüm detayları bu yazının devamında bulabilirsiniz.

Kentsel Dönüşüm Nedir, Neleri Kapsar?

2012 yılına dek belediyeler aracılığıyla küçük çaplı şekilde uygulanan, 2012 yılından itibaren ise Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi hakkındaki kanun ile birlikte hız kazanan kentsel dönüşüm, şehrin çehresine uymayan ya da risk teşkil eden bölgelerdeki binaların yıkılarak yeniden inşa edilmesine verilen isimdir. 

Kentsel dönüşüm kavramının tam olarak anlaşılabilmesi için “riskli alan”, “rezerv yapı alanı” ve “riskli yapı” kavramlarının da açıklanması gerekir. Riskli alan, Afet ve Acil Durum Yönetim Başkanlığı’nın görüşü alınarak devlet kurumları tarafından riskli ilan edilen bölgelere verilen genel isimdir. Riskli alan tanımlaması yapılabilmesi için bir bölgedeki zemin yapısının depreme ya da benzeri durumlara dayanıksız bir nitelik sergilemesi ya da bölgede kümelenen binaların ağırlıklı olarak dayanıksız şekilde inşa edilmiş olması şartı aranır. Rezerv yapı alanı kavramı, daha önceden yerleşim alanı olarak kullanılmayan ancak yasal değişiklikler sonrası TOKİ ya da diğer devlet kuruluşları tarafından yaşam alanına dönüştürülecek bölgeleri tanımlar. “Riskli yapı” ifadesi ise eski deprem yönetmeliklerine göre inşa edilmiş, deprem yönetmeliklerine uyulmadan yapılmış ya da süreç içinde yıpranarak depreme karşı dayanıklılığını yitirmiş yapıları tanımlar.

Kentsel dönüşüm işlemleri, riskli alanların devlet tarafından tespit edilmesi ve kentsel dönüşüm talimatının verilmesiyle başlar. Bu süreçte öncelik, riskli yapılara verilir. Riskli olduğu belirtilen binalar için devlet tarafından rapor düzenlenir ve risk seviyesine göre farklı işlemler uygulanır. Risk tespitinin yapılacağı binaların belirlenmesinde devlet eliyle yapılan seçimler ağırlıklı olsa da apartman sakinleri tarafından da resmi kuruluşlara başvuruda bulunulabilir. Kat malikleri kurulunun risk tespiti için başvurması durumunda tespit masrafları kat maliklerine yansıtılır ve apartman sakinleri tarafından karşılanır. Apartman sakinlerinin risk tespiti başvurusu yapabilmesi için mülk sahiplerinin tapu örnekleri ve ıslak imzalı dilekçeleriyle birlikte devlet kurumlarına başvurması gerekir. 

Risk tespiti başvurusu yapıldıktan ya da devlet kararıyla tespit işlemleri başlatıldıktan sonra uzman ekipler yapıya gelip gerekli incelemelerde bulunur. Kolonlardan ve duvarlardan alınan örnekler, sondaj çalışmasıyla bina zemininden alınan numuneler ve dinleme işlemlerinin sonuçları, uzmanlar tarafından değerlendirildikten sonra binanın risk raporu hazırlanır. Riskli yapı tespit raporu, düzenlenmesini takip eden 7 iş günü içinde Bakanlık İl Müdürlüğü makamına yönlendirilir. Rapor, müdürlük tarafından kabul edilirse 10 iş günü içinde Tapu Müdürlüğüne gönderilir. Tapu müdürlüğü, raporda yazılan sonucu yapıda hak sahibi olan kat maliklerine yazılı olarak bildirir ve risk durumu tespit edilmişse tapuya şerh düşer. Kat maliklerinin rapora itiraz etmemesi durumunda ise yapının yıkılması için tebligat gönderilir. Yıkım kararının kat maliklerine bildirilmesinden sonra kat maliklerine yıkım için 60 gün süre verilir. Bu süre zarfında yıkım işlemleri gerçekleştirilmezse, 30 günlük bir ek süre tanımlanır ve bu ek süre boyunca binanın aldığı elektrik, su, doğalgaz gibi hizmetler kapatılır. 30 günlük ek süre sonunda da kat maliklerinin yıkım işlemlerini gerçekleştirmemesi durumunda yıkım işlemleri devlet ekipleri tarafından yapılır. Kat maliklerinin bina risk raporuna itiraz etmeleri durumunda ise binanın risk tespiti tekrar değerlendirilir. Kat maliklerinin itiraz etmeleri için tebligatın tesliminden sonra 15 günlük bir süre tanınır.

Kentsel Dönüşümde Uyulması Gereken Kurallar Nelerdir?

Kentsel dönüşüm işlemlerinde kat maliklerinin uyması gereken birtakım kurallar bulunur. Bu kurallardan en önemlileri şu şekilde özetlenebilir:

  • Riskli yapı tespiti yapacak kuruluşlarda en az bir adet inşaat mühendisi çalışması zorunluluğu vardır. Tespit için kuruluş seçerken bu kurala dikkat etmenizde yarar bulunur.
  • Risk tespiti için başvuruda bulunurken eski tarihli tapu nüshaları kabul edilmez. Bu yüzden tespit başvurusunda bulunacak kat maliklerinin başvuru öncesinde güncel tapu nüshası edinmeleri ve başvurularında sunmaları zorunludur.
  • Yıkılmasına karar verilen binada oturan kiracılar varsa, boşaltım ve yıkım sürecinin kendilerine ev sahipleri tarafından tebliğ edilmelidir. Kiracıya ev sahibi tarafından noter yoluyla ya da elden tebligat verilmemesi durumunda yasal süreç yeniden başlatılır.
  • Binaların yıkımı için kat maliklerinin anlaşması zorunluluğu da 2017 yılından itibaren geçersizdir. Kat maliklerinin bina yıkımı için kendi aralarında anlaşamamaları durumunda yasal süre sonunda kolluk kuvvetleri müdahale eder ve bina devlet eliyle yıkılır.
  • Yıkım kararı çıkmamış binalar için alınacak kararlarda ⅔ kuralı uygulanır. Kat maliklerinin ⅔’ünün fikir birliğine varması durumunda oy çokluğu kabul edilir ve bina hakkındaki kararlar geçerli hâle gelir.

Kentsel Dönüşümde Konut Sigortası Avantajları Nelerdir?

Ev sigortası seçenekleri, kentsel dönüşüm sürecinde size son derece ciddi avantajlar sağlar. Sigortanızın poliçesinde kentsel dönüşümle ilgili maddeler bulunması durumunda tahliye masraflarınız, evinizin yıkım süreciyle yeni evinizin inşası arasında geçen süredeki ikâmet masraflarınız ev sigortası kapsamı içinde değerlendirilir ve tarafınıza poliçenizde yazılan sınırlar dahilinde ödeme yapılır.

Ev sigortası avantajları, yalnızca kentsel dönüşüm süreciyle sınırlı değildir. Yaşam alanınızı pek çok duruma karşı güvence altına alan ev sigortaları, kentsel dönüşüm haricinde de size büyük bir destek sunar. Konut sigortası ile elde edebileceğiniz avantajlardan bazıları şöyledir:

  • Hırsızlık sebebiyle yaşayacağınız maddi kayıplar, sigorta kapsamında değerlendirilir ve size kaybınız ölçeğinde tazminat ödenir.
  • Evinizde bulunan elektronik cihazlarınızın ve eşyalarınızın göreceği hasarlar, sigortanız tarafından karşılanır.
  • Yangın, patlama, su baskını, sel, erozyon, dolu, fırtına gibi doğal afetlerin evinizde yol açacağı zararların tamirat masrafları, sigorta kapsamında değerlendirilir.
  • Ferdi kaza teminatı bulunan ev sigortası paketlerinde sizin ya da aile bireylerinizin ev içinde yaşayacağı kazaların yol açacağı sağlık masrafları da sigorta kapsamında tutulur.
  • Cam kırılması, su borularının patlaması, kombi ve klimalarda arıza ya da hasar oluşması gibi durumlarda sigortalıya tazminat verilir.
  • Poliçede ilgili madde bulunduğu sürece ev içinde saklanan altın, döviz gibi emtiaların çalınması ya da kullanılamaz hâle gelmesi sigorta güvencesi altındadır.
  • Evinizin toplumsal hareketler, grevler, terör eylemleri gibi olaylar neticesinde gördüğü zararların tamirat bedelleri sigorta tarafından karşılanır.
  • Mobilyalarınızda, beyaz eşyalarınızda, evinizin demirbaşlarında oluşabilecek küçük çaplı hasarların mini onarım bedelleri de sigorta poliçesi kapsamına girer.
  • Evinizin elektrik aksamında ya da tesisatlarında hasar oluşması da sigorta kapsamında değerlendirilir.

Eğer siz de en geniş kapsamlı ev sigortası paketlerinden yararlanmak, en cazip konut sigortası fiyatları ile tanışmak istiyorsanız, AXA Sigorta konut sigortası seçeneklerinden yararlanabilirsiniz. Bu sayede Türkiye’nin en köklü ve en güçlü sigorta şirketiyle çalışma fırsatı yakalayabilir ve size özel ek teminatlarla yaşam alanınızı güvende tutabilirsiniz. Ev sigortası başvuru işlemleriniz için axasigorta.com.tr adresini ya da size en yakın Axa Sigorta acentesini ziyaret edebilirsiniz.